防止“面粉貴過面包” 多地土拍不再價高者得
2017-06-07
6月(yue)6日，萬(wan)科以總(zong)價25.31億元+住宅總(zong)建筑面(mian)積自持(chi)(chi)100%+自持(chi)(chi)年限70年，拿(na)下廣東省佛山(shan)市南海區(qu)桂城C22街(jie)區(qu)地段逾5.5萬(wan)平(ping)方米地塊。
6月5日，杭州主(zhu)城區競(jing)拍三(san)幅(fu)宅地，三(san)家競(jing)拍成功的房企自持比(bi)例達到41%、36%和36%。
6月2日，南京掛出11幅地(di)塊，同時取消土地(di)競拍(pai)搖號，改(gai)為競爭保障(zhang)房建設面積。
進入初夏，土地(di)拍賣市場風向突變，從(cong)過(guo)去(qu)的(de)(de)競拍地(di)價(jia)(jia)，到競拍自(zi)持面(mian)積(ji)或保(bao)障房(fang)(fang)面(mian)積(ji)。一些業內人士表示，從(cong)多地(di)控制(zhi)地(di)價(jia)(jia)的(de)(de)措施來(lai)看，用(yong)意非(fei)常明確，就是防止“面(mian)粉價(jia)(jia)超過(guo)面(mian)包價(jia)(jia)”，堵住炒房(fang)(fang)者的(de)(de)“房(fang)(fang)價(jia)(jia)隨地(di)價(jia)(jia)上漲”的(de)(de)預期。
多地要求自持
從(cong)多地的土(tu)地拍(pai)賣情況來看，自持似乎成了一個標配。
6月6日上午(wu)，經(jing)過近40分鐘(zhong)的現場競價，萬科以總價25.31億元+住宅總建筑面積自(zi)持100%+自(zi)持年限70年，拿下佛(fo)山桂城C22街區(qu)地(di)段逾5.5萬平方米地(di)塊。這意味著萬科將變成房東，以后(hou)主要(yao)靠租賃(lin)盈利。
6月5日，杭州拍賣主(zhu)城區的下(xia)沙、三(san)塘(tang)、濱江(jiang)三(san)幅(fu)(fu)宅地，第一次報價(jia)溢價(jia)率就達到70%，直接跨過現房銷售，進(jin)入自(zi)持(chi)比例的競爭(zheng)。三(san)幅(fu)(fu)地塊的勝出方分(fen)別(bie)是(shi)金(jin)地、中(zhong)冶和保利，自(zi)持(chi)比例分(fen)別(bie)達到41%、36%和36%。
同日，天津市掛出(chu)(chu)面(mian)(mian)積為229354.1平(ping)方米的地(di)塊出(chu)(chu)讓，要求競(jing)買人在接(jie)受(shou)75億元掛牌起始價和配建5萬平(ping)方米棚戶(hu)區改造安(an)置商品房的條件下，直接(jie)競(jing)報自持住房建筑(zhu)面(mian)(mian)積，不再(zai)競(jing)報土(tu)地(di)價格。
據統(tong)計，目前至少有(you)10多個熱點城市開始(shi)限制地價，要求開發商(shang)自(zi)持一(yi)定的(de)比例。業內人士表示，自(zi)持對開發商(shang)來說是一(yi)個不小的(de)挑戰，考(kao)驗著未來的(de)盈利模式和能力。
競爭保障房建設面積
有的城市在要(yao)求(qiu)開發(fa)商自(zi)持的同時(shi)，還要(yao)求(qiu)建設一定比例的保障房等(deng)。
6月2日，南京市規定，當住(zhu)宅、商(shang)業地(di)塊(kuai)(kuai)溢(yi)價(jia)超出45%時，超出部分不(bu)計入房(fang)價(jia)成本，競(jing)(jing)價(jia)達(da)到(dao)最(zui)高限價(jia)的(de)80%，申領銷許需達(da)到(dao)相應條件。當網上競(jing)(jing)價(jia)達(da)到(dao)最(zui)高限價(jia)的(de)90%時，商(shang)品(pin)住(zhu)宅必須現房(fang)銷售。達(da)到(dao)最(zui)高限價(jia)時仍有(you)競(jing)(jing)買人要(yao)求(qiu)繼續(xu)競(jing)(jing)買的(de)，停(ting)止競(jing)(jing)價(jia)，改為(wei)在本地(di)塊(kuai)(kuai)內競(jing)(jing)爭保(bao)障性住(zhu)房(fang)建(jian)筑面積(ji)，每次(ci)保(bao)建(jian)面積(ji)200平(ping)方米，認建(jian)面積(ji)最(zui)多者為(wei)競(jing)(jing)得人。
珠海（樓(lou)盤(pan)）市本月初也開啟了(le)土地(di)(di)拍賣全新模式(shi)。與傳統“價高者得”的模式(shi)不同，許多(duo)地(di)(di)塊由(you)競價轉(zhuan)為競配人才住房(fang)或公共租賃住房(fang)面(mian)積。此(ci)外，為了(le)吸引(yin)產業(ye)進駐，部分地(di)(di)塊還限制10年不得交易，只能賣給拿地(di)(di)企業(ye)員工。而在珠海西區，政府還對部分地(di)(di)塊作了(le)投資(zi)強度和營業(ye)額規定。
5月26日，上(shang)海(hai)出讓位(wei)于(yu)臨港(gang)蘆潮港(gang)社(she)區(qu)(qu)和奉(feng)賢(xian)區(qu)(qu)奉(feng)城(cheng)鎮的三幅地(di)(di)塊(kuai)，起價22.1億元，最后(hou)分(fen)別被(bei)(bei)保利(li)、中建、中海(hai)三家央企(qi)獲得，總成交價29.3億元。其(qi)中，奉(feng)賢(xian)區(qu)(qu)地(di)(di)塊(kuai)和臨港(gang)地(di)(di)塊(kuai)被(bei)(bei)要(yao)求建設(she)5%的保障房（合計約(yue)7282.54平方米(mi)）無(wu)償移(yi)交給政府，奉(feng)賢(xian)區(qu)(qu)地(di)(di)塊(kuai)還需自持15%的住宅（17151.12平方米(mi)）作為(wei)廉租房。
降溫土地拍賣市場
熱(re)(re)點城市的(de)土拍(pai)措(cuo)施，目的(de)是(shi)給火熱(re)(re)的(de)土地拍(pai)賣市場(chang)降溫。
一位(wei)業內人士告訴記者，當城市(shi)土地(di)越(yue)來越(yue)貴時(shi)，房價也(ye)會越(yue)來越(yue)高，又會有更多的(de)資(zi)本(ben)流入(ru)，搶(qiang)奪下一波利潤。如是(shi)循(xun)環，城市(shi)陷入(ru)了地(di)產(chan)無盡(jin)的(de)狂歡和迭起的(de)高潮中，不(bu)能(neng)自已。地(di)方政府在享(xiang)受(shou)市(shi)場高潮的(de)土地(di)財政后，也(ye)會感(gan)受(shou)到退潮后的(de)無力。
同時，越來越高的地價對房企也(ye)是很(hen)大的壓(ya)力。別看開發商(shang)拿地動輒幾十億元甚至上百億元，實際上自己拿出的真(zhen)金(jin)白銀并不多(duo)，大多(duo)是借用各種金(jin)融杠桿手段籌(chou)措。一旦政(zheng)策收緊資(zi)金(jin)流(liu)動性，開發商(shang)的資(zi)金(jin)鏈(lian)就容易出現問題。
有業(ye)內人士(shi)認為，目前，一些熱點城市主動加推土地(di)、競(jing)拍自持、競(jing)爭(zheng)保障(zhang)房建設面積等，這(zhe)些措施(shi)都會給土地(di)拍賣(mai)市場降溫(wen)，將對(dui)樓(lou)市健康發展(zhan)有著良好的作(zuo)用。
業內人(ren)士預計，目前熱點(dian)城市的(de)(de)土(tu)拍模式，將會(hui)在其他房價上(shang)漲過快的(de)(de)城市推(tui)廣和使用。